Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất

Căn cứ pháp lý và hiệu lực

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, ban hành theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về giá đất. Nghị định được ban hành căn cứ chủ yếu vào Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001 và Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.

Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Nghị định thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP. Điều 22 quy định việc xử lý một số vấn đề phát sinh đối với giá đất cụ thể đã được cơ quan chức năng đề xuất trước ngày Nghị định có hiệu lực.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Nghị định quy định về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Đối tượng áp dụng gồm cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, thẩm định khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Phương pháp định giá và khung giá, bảng giá đất

Điều 4 quy định các phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh và các phương pháp khác tại các khoản 1 đến 4, Điều 5 quy định yêu cầu về thông tin khi áp dụng phương pháp định giá, bao gồm thông tin về giá đất đã chuyển nhượng và giá đất phổ biến trên thị trường.

Việc xây dựng khung giá đất căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai, các phương pháp định giá đất, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường và các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất. Khung giá đất quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất khác. Điều 8 và Điều 9 quy định trình tự, thủ tục xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, trong đó việc điều chỉnh được thực hiện khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu của khung.

Bảng giá đất được xây dựng căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất, khung giá đất do Chính phủ quy định và thông tin thị trường. Điều 11 quy định nội dung bảng giá đất đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa), đất trồng cây lâu năm, đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất, trường hợp địa phương đã có bản đồ địa chính và bản đồ phân vị trí đất thì sử dụng làm căn cứ. Các Điều 12 đến 14 quy định trình tự, thủ tục xây dựng, xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các trường hợp điều chỉnh bảng giá đất.

Định giá đất cụ thể và phương pháp hệ số điều chỉnh

Điều 15 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và kết quả phân tích thông tin thửa đất, giá thị trường, áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai, bao gồm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần.

Các Điều 16 đến 18 quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, lựa chọn tổ chức tư vấn và việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp hệ số được áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với tỉnh miền núi, vùng cao và dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, và đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi tương tự theo quy định tại Điều 18. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm.

Tư vấn giá đất và trách nhiệm thi hành

Điều 19 và Điều 20 quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn, theo Điều 116 Luật Đất đai.

Điều 21 quy định trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong tổ chức xây dựng, điều chỉnh, thẩm định khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và quản lý nhà nước về giá đất. Điều 24 quy định trách nhiệm thi hành của các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.