Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Cơ quan ban hành và căn cứ pháp lý

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành theo đề nghị của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai và Vụ trưởng Vụ Pháp chế. Thông tư được ban hành căn cứ chủ yếu vào Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, cùng Nghị định số 21/2013/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhằm quy định chi tiết thi hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đoạn trích được cung cấp không thể hiện ngày ban hành, ngày có hiệu lực và không nêu văn bản bị sửa đổi, thay thế hoặc bãi bỏ.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Điều 1 quy định Thông tư này quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Điều 2 quy định đối tượng áp dụng là cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Thông tư được kết cấu theo chương, gồm Quy định chung (Chương I) và các chương về phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, cấp Chứng chỉ định giá đất.

Phương pháp định giá đất và lựa chọn phương pháp

Các Điều 3 đến Điều 8 quy định năm phương pháp định giá đất và nguyên tắc lựa chọn phương pháp. Các phương pháp gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Với từng phương pháp, Thông tư quy định trình tự, nội dung xác định giá đất, bao gồm khảo sát, thu thập, phân tích thông tin giá đất thị trường và tính toán (ví dụ, phương pháp chiết trừ dẫn chiếu Điều 3, xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất và ví dụ áp dụng; phương pháp thu nhập dẫn chiếu Điều 4; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dẫn chiếu Điều 3, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và các Điều 3, 4, 5, 6, 7 của Thông tư). Điều 8 yêu cầu việc lựa chọn phương pháp căn cứ vào thông tin đã thu thập và theo Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có kiểm tra, so sánh, đối chiếu kết quả giữa các phương pháp.

Xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất

Các Điều 9 đến Điều 27 quy định nội dung và quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều 9 quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai và phương pháp định giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng Bảng giá theo Điều 11 và Điều 14 Nghị định, bao gồm bảng giá đất ở đô thị, nông thôn và các bảng giá bổ sung khi cần thiết.

Quy trình xây dựng gồm: lập dự án xây dựng bảng giá đất (Điều 10); chuẩn bị xây dựng, thành lập Ban Chỉ đạo (Điều 11); xác định loại xã, loại đô thị, khu vực và vị trí đất (Điều 12-15); điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường và thông tin thửa đất (Điều 16) theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư; tổng hợp kết quả (Điều 17-18); xây dựng bảng giá đất theo vị trí đất và xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh theo Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (Điều 19); thẩm định dự thảo bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện (Điều 20); hoàn thiện, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo Điều 12 Nghị định và ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 21). Các Điều 22 đến 27 quy định quy trình tương tự nhưng rút gọn đối với điều chỉnh bảng giá đất theo Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, tập trung điều tra khu vực có biến động giá, tổng hợp, xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, thẩm định và trình Thường trực Hội đồng nhân dân.

Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Các Điều 28 đến Điều 36 quy định về định giá đất cụ thể và thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Bao gồm: lập kế hoạch định giá đất cụ thể căn cứ kế hoạch sử dụng đất (Điều 28); chuẩn bị thực hiện (Điều 29); điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và các Điều 3, 4, 5, 6 Thông tư (Điều 30); thẩm định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường trình (Điều 31); hoàn thiện và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo Điều 16 Nghị định, thời hạn không quá 05 ngày (Điều 32); xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư, bao gồm điều tra, xây dựng hệ số và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phù hợp thực tế địa phương (Điều 33).

Các Điều 34 đến 36 quy định việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, ký hợp đồng thuê tổ chức tư vấn và trình tự, thủ tục cấp Chứng chỉ định giá đất.

Hiệu lực và quy định chuyển tiếp

Đoạn trích không thể hiện các điều khoản cuối về hiệu lực, chuyển tiếp và tổ chức thực hiện. Không có thông tin về ngày có hiệu lực, ngày hết hiệu lực hay văn bản bị thay thế, bãi bỏ trong phạm vi trích dẫn. Với tính chất là Thông tư hướng dẫn chi tiết Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư được áp dụng đồng thời với Luật Đất đai 2013 và Nghị định đó.